2008年04月28日珠江商報(bào)

　　次按與美國經(jīng)濟(jì)放緩、樓價(jià)下降有著莫大的關(guān)系，而美國經(jīng)濟(jì)作為全球第一大的經(jīng)濟(jì)體系出現(xiàn)問題時(shí)，全球的經(jīng)濟(jì)也受影響。
　　美國的次貸和次按都是同一意思：指對(duì)次級(jí)信用人的房屋按揭貸款。如從商品的品質(zhì)角度來看，有正品與次品之分。次按就是“次級(jí)品質(zhì)”的信用人的借款了。
　　上月我剛從美國回來，與去年七月份去美國時(shí)相比，次按的影響已深入我國國內(nèi)社會(huì)的各階層。去年的時(shí)候雖然已有媒體報(bào)道美國次按的影響，那時(shí)的影響還不太大，國內(nèi)的關(guān)注度也不高。今天大家都感覺到美國次按問題對(duì)中國的影響，國內(nèi)股市大幅下降，不少人都認(rèn)為這與美國次按的關(guān)系不少。
　　次級(jí)信用按揭于美國要前述到上世紀(jì)30年代，那時(shí)美國政府為了使更多人可以購買得起房子，就對(duì)商業(yè)銀行不接受購房按揭信貸的一批信用不符合要求的人，如有破產(chǎn)記錄或有信用卡透支而長(zhǎng)期拖欠款，或經(jīng)常失業(yè)者等等，實(shí)行由國家作一定擔(dān)保的方式，從而減少商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，使這批作為次級(jí)信用者的人士可以用分期付款方式購買住房。這是國家一種政策。也是一種國家于經(jīng)濟(jì)上“有為”的做法中國政府要扶持中小企業(yè)，也出臺(tái)相關(guān)政策幫助其解決信貸擔(dān)保等問題。
　　美國這近十多年來經(jīng)濟(jì)一直發(fā)展，房?jī)r(jià)一直上升，美國的金融機(jī)構(gòu)此次級(jí)按揭證券化的方法，把一大批次按打包成為不同的債券組合出售。而由于次按是高風(fēng)險(xiǎn)的東西，所以債款人要收取相對(duì)較高的利息。當(dāng)房?jī)r(jià)一直上升，就使這種次按的債券有可觀的收益，且變得風(fēng)險(xiǎn)小，成為受全球歡迎的投資工具，所以連中國的銀行也購入這些次按債券。美國的經(jīng)濟(jì)2006年到頂，2007年開始下降，房?jī)r(jià)也開始下降。當(dāng)房?jī)r(jià)下降到一定金額時(shí)，這批原來信用度不高的人，在經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)的還款能力減弱了，再加上房?jī)r(jià)快速的下降，這批人就變?yōu)?ldquo;負(fù)資產(chǎn)者”了。出現(xiàn)不再為房子向信貸公司供款的“斷供”現(xiàn)象，次按公司就只有收樓一招，但樓價(jià)已下降很多，把回收的房子出售的收入不夠借貸人的欠款金額。而這情況大量出現(xiàn)時(shí)，這就是今次的美國的次按危機(jī)。到現(xiàn)時(shí)，美國已有超過200萬家庭出現(xiàn)這種“斷供”現(xiàn)象。
　　廣東有句土話“有頭發(fā)的誰想做瘌痢”，誰想搞到自己無房住被銀行收樓又不見錢。這種情況在1997金融風(fēng)暴時(shí)的香港就出現(xiàn)過，那時(shí)房?jī)r(jià)從高位快速下降近70%，當(dāng)時(shí)就大量出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”的人士。這個(gè)“負(fù)資產(chǎn)人士”的稱謂就是當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的，因?yàn)?ldquo;無資產(chǎn)者”還是零資產(chǎn)，負(fù)資產(chǎn)就是比零資產(chǎn)還要少的意思，人們把數(shù)字的概念創(chuàng)造性地用于人的身上。如果按以前的階級(jí)分析方法，負(fù)資產(chǎn)階級(jí)是比無產(chǎn)階級(jí)還要窮的一個(gè)群體。由于這些借款人的信用記錄不好，當(dāng)出現(xiàn)無錢供樓，而樓價(jià)下降較多時(shí)，這些人也只好放棄這房子。所以我們應(yīng)理解國家對(duì)房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注，在可以先用未來的錢按揭購房的情況下，房?jī)r(jià)大幅升與降對(duì)社會(huì)都非好事。
　　我們可以看到，次按與美國經(jīng)濟(jì)放緩、樓價(jià)下降有著莫大的關(guān)系，而美國經(jīng)濟(jì)作為全球第一大的經(jīng)濟(jì)體系出現(xiàn)問題時(shí)，全球的經(jīng)濟(jì)也受影響。我們來看一下次按又如何影響全球的經(jīng)濟(jì)的：美國經(jīng)濟(jì)放緩，樓價(jià)下降，美國利息下調(diào)；美元下跌，糧食、石油等商品價(jià)格上升，使美國入口商品的價(jià)格上升，就刺激了通貨膨脹，通貨膨脹又使經(jīng)濟(jì)放緩加快。而美股的下跌，使財(cái)富效應(yīng)下降，消費(fèi)減慢，又促進(jìn)經(jīng)濟(jì)放緩。我們可以看到經(jīng)濟(jì)是個(gè)大循環(huán)的體系，各種因素互相影響著。
　　3月份的美國之行，我專門考察了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。現(xiàn)時(shí)美國的房?jī)r(jià)與住房的租金約比2006年的高峰時(shí)下降了1/3。我的朋友原來30萬美元的房子，現(xiàn)價(jià)為20萬；這類房子的租金也由原來每月的1500美元下降為現(xiàn)在的1000美元。假若你2006年以30萬元購入這個(gè)房子，當(dāng)時(shí)向銀行借入房?jī)r(jià)80%的款項(xiàng)為24萬美元，而現(xiàn)時(shí)的房?jī)r(jià)只有20萬美元，也就是你把房子出售后還欠銀行4萬美元，而且你還未看到房?jī)r(jià)下降到底，20萬美元也不一定能把房子出售。所以若當(dāng)時(shí)的借貸購房者是次級(jí)信用一族的話，就大有可能再?zèng)]有能力分期還房子的欠款了。這樣，銀行或借貸機(jī)構(gòu)會(huì)按法律程序收回房子，并把房子拿出來拍賣，因市場(chǎng)不好，借款人與供貸人的虧損已為定局。所以有美國朋友講，2009年下半年到美國購房才是時(shí)候。
　?。ㄗ髡呷~中平是廣東寶麗雅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)，作者電郵111@86757.com，歡迎交流）